gradplanГрадостроительный план земельного участка (ГПЗУ): Ключевой документ для застройщика

В системе российского градостроительного законодательства Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) занимает одно из центральных мест. Это информационный документ, без которого невозможно легальное проектирование и строительство (реконструкция) объектов капитального строительства. Понимание его правовой природы, содержания и порядка получения является обязательным для любого правообладателя земельного участка, планирующего строительную деятельность.

Правовое определение и назначение ГПЗУ

Основным нормативным актом, регулирующим вопросы, связанные с ГПЗУ, является Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ). Согласно части 1 статьи 57.3 ГрК РФ, градостроительный план земельного участка – это документ, который подготавливается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Важно понимать, что ГПЗУ не устанавливает права и обязанности, а лишь информирует о тех параметрах и ограничениях, которые уже установлены действующим законодательством, документами территориального планирования, градостроительного зонирования и документацией по планировке территории.

Кто и как выдает ГПЗУ?

Порядок подготовки и выдачи ГПЗУ регламентирован статьей 57.3 ГрК РФ. ГПЗУ выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (например, администрацией городского округа или муниципального района).

Процедура получения ГПЗУ носит заявительный характер. Правообладатель земельного участка (собственник, арендатор и т.д.) обращается с соответствующим заявлением. Срок подготовки и выдачи ГПЗУ не должен превышать 14 рабочих дней со дня поступления заявления (часть 6 статьи 57.3 ГрК РФ). Услуга по выдаче ГПЗУ предоставляется без взимания платы.

Форма ГПЗУ утверждена Приказом от 25.04.2017 № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения» (с изменениями на 9 апреля 2024 года).

Содержание ГПЗУ: Ключевая информация для проектирования

Согласно части 3 статьи 57.3 ГрК РФ, в градостроительном плане земельного участка содержится следующая основная информация:

  1. Границы земельного участка и кадастровый номер (при наличии).
  2. Границы зон действия публичных сервитутов (если установлены).
  3. Минимальные отступы от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства.
  4. Информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в ГПЗУ указываются:
    • Виды разрешенного использования земельного участка (ВРИ) в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
    • Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например, максимальный процент застройки, максимальная этажность/высота зданий, сооружений).
    • Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия.
  5. Информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент).
  6. Информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, если они определены. Если информация о технических условиях отсутствует, указывается орган, к которому следует обратиться за их получением.
  7. Границы зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон.
  8. Реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены такие проекты.
  9. Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка.
Срок действия ГПЗУ

Информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трёх лет со дня его выдачи (часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ). По истечении этого срока использование информации, содержащейся в ГПЗУ, для указанных целей не допускается, и требуется получение нового документа.

Значение ГПЗУ в строительном процессе
  1. Основа для проектирования: ГПЗУ является исходным документом для разработки проектной документации. Все проектные решения должны соответствовать параметрам, указанным в ГПЗУ.
  2. Получение разрешения на строительство: ГПЗУ входит в перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство (часть 7 статьи 51 ГрК РФ).
  3. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: Соответствие построенного объекта параметрам, указанным в ГПЗУ, проверяется при вводе объекта в эксплуатацию (часть 3 статьи 55 ГрК РФ).
Юридические аспекты и возможные проблемы
  • Достоверность информации: Правообладатель участка вправе рассчитывать на достоверность сведений, содержащихся в ГПЗУ. Если впоследствии выяснится, что ГПЗУ содержал неверную информацию, что привело к убыткам застройщика (например, невозможности построить объект с запланированными параметрами), возможно предъявление иска о возмещении убытков к выдавшему орган.
  • Оспаривание ГПЗУ: Если правообладатель не согласен с информацией, содержащейся в ГПЗУ (например, с установленными ограничениями, которые, по его мнению, неправомерны), он вправе оспорить ГПЗУ в судебном порядке.
  • Изменение градостроительных регламентов: Если после выдачи ГПЗУ были внесены изменения в правила землепользования и застройки, ухудшающие условия по сравнению с теми, что указаны в ГПЗУ, то правообладатель в течение срока действия ГПЗУ вправе руководствоваться его положениями, за исключением случаев, если такие изменения обусловлены необходимостью охраны объектов культурного наследия, предотвращения ЧС и т.п.
Заключение

Градостроительный план земельного участка – это фундаментальный документ в сфере строительства. Он консолидирует всю необходимую правовую и техническую информацию о земельном участке, позволяя застройщику оценить возможности его освоения и избежать нарушений градостроительного законодательства. Тщательное изучение ГПЗУ перед началом проектирования и строительства является залогом успешной и законной реализации инвестиционно-строительного проекта. При возникновении спорных ситуаций или неясностей рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической помощью.

Основные нормативно-правовые акты:

  1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (статьи 51, 55, 57.3).
  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
  3. Приказ Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».
  4. Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Заказать услугу получения градостроительного плана земельного участка Вы можете  по тел: (812)2453669