Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) является ключевым правовым параметром, определяющим допустимые способы его эксплуатации и возможности размещения на нем объектов капитального строительства. Несоответствие фактического использования участка установленному ВРИ влечет за собой риски применения мер административной ответственности. Настоящая статья посвящена анализу правовых оснований и процедурных аспектов изменения ВРИ земельных участков в Российской Федерации с учетом актуального законодательства по состоянию на май 2025 года, а также специфики регулирования в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Правовая сущность вида разрешенного использования (ВРИ)

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленная в соответствии с законодательством Российской Федерации характеристика земельного участка, определяющая допустимые виды деятельности и объекты капитального строительства, размещение которых разрешено на данном участке в пределах соответствующей территориальной зоны.

Правовое значение ВРИ определяется следующими аспектами:

  • Определение правового режима участка: ВРИ непосредственно влияет на объем правомочий правообладателя земельного участка по его использованию. Любые действия, не соответствующие установленному ВРИ, являются нарушением земельного законодательства.
  • Фискальное регулирование: ВРИ является одним из основных факторов, формирующих кадастровую стоимость земельного участка, от которой рассчитывается размер земельного налога или арендной платы за государственные/муниципальные земли. Изменение ВРИ может существенно повлиять на размер этих платежей.
  • Градостроительная деятельность: Наличие соответствующего ВРИ является обязательным условием для получения разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства или ввод их в эксплуатацию.
Нормативно-правовая база:

Процедура определения и изменения ВРИ регулируется комплексом нормативных правовых актов:

Категории видов разрешенного использования

В соответствии с градостроительным законодательством, в пределах каждой территориальной зоны, установленной ПЗЗ, могут предусматриваться следующие категории ВРИ:

  • Основные виды разрешенного использования (ОВРИ): Это виды использования, которые правообладатель земельного участка вправе выбрать самостоятельно из числа предусмотренных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. Для установления или изменения ВРИ на один из основных не требуется получения дополнительных разрешений или согласований. Изменение осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав (Росреестр).
  • Условно разрешенные виды использования (УРВИ): Это виды использования, для которых требуется получение специального разрешения в порядке, установленном градостроительным законодательством, как правило, после проведения публичных слушаний или общественных обсуждений. Необходимость такой процедуры обусловлена потенциальным влиянием данных видов использования на окружающую застройку и интересы правообладателей смежных земельных участков.
  • Вспомогательные виды разрешенного использования (ВВРИ): Это виды использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным или условно разрешенным видам использования и не могут являться самостоятельным ВРИ. Они предназначены для обеспечения основных функций участка (например, объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для обслуживания основного объекта). Правообладатель вправе выбрать их самостоятельно, если они предусмотрены градостроительным регламентом для его зоны.

Ключевым документом для определения всех допустимых ВРИ на конкретном участке являются Правила землепользования и застройки.

Основания для изменения ВРИ

Необходимость изменения ВРИ земельного участка может возникнуть по ряду причин, связанных с оптимизацией использования актива или приведением его правового режима в соответствие с фактическими или планируемыми целями:

  • Реализация инвестиционных проектов: Планирование нового строительства или иного освоения участка, требующего иного ВРИ, нежели установлен в настоящее время.
  • Повышение экономической эффективности использования участка: Изменение ВРИ на более рентабельный с точки зрения предпринимательской или иной деятельности.
  • Корректировка налоговой базы: Изменение ВРИ с целью потенциального снижения кадастровой стоимости участка и, как следствие, земельного налога или арендной платы.
  • Приведение сведений ЕГРН в соответствие с Классификатором: Если ранее установленный ВРИ не соответствует актуальному Классификатору, может потребоваться его актуализация без изменения фактического использования участка.
  • Изменение градостроительной ситуации: Смена градостроительных приоритетов или развитие территории может обусловить целесообразность изменения ВРИ отдельных участков.
Процедура изменения ВРИ земельного участка

Процесс изменения ВРИ зависит от того, к какой категории (основной, условно разрешенный) относится испрашиваемый вид использования в соответствии с ПЗЗ.

Этап 1: Анализ исходных данных и планирование

Прежде чем инициировать процедуру, необходимо провести подготовительную работу:

  1. Получение актуальной информации об участке: Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для подтверждения текущего ВРИ и иных характеристик участка.
  2. Анализ Правил землепользования и застройки (ПЗЗ): Определить территориальную зону, в которой расположен участок, и изучить градостроительный регламент для данной зоны. Установить полный перечень основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ, допустимых в этой зоне.
  3. Сверка с Классификатором ВРИ: Идентифицировать точное наименование желаемого ВРИ в соответствии с актуальным Классификатором.
Этап 2: Изменение основных и вспомогательных ВРИ (уведомительный порядок)

Если желаемый ВРИ является основным или вспомогательным для данной территориальной зоны согласно ПЗЗ, процедура осуществляется в уведомительном порядке:

  1. Подготовка заявления: Составить заявление об установлении или изменении ВРИ в соответствии с требованиями органа регистрации прав.
  2. Сбор документов: Приложить к заявлению паспорт заявителя (или документ, подтверждающий полномочия представителя), правоустанавливающие документы на участок (если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН).
  3. Подача заявления в Росреестр: Представить пакет документов в территориальный орган Росреестра или через многофункциональный центр (МФЦ). Возможна подача в электронной форме при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи.
  4. Внесение сведений в ЕГРН: Орган регистрации прав рассматривает заявление и вносит соответствующие изменения в ЕГРН в установленные законом сроки (как правило, 5-7 рабочих дней).
Этап 3: Получение разрешения на условно разрешенный ВРИ (разрешительный порядок)

Получение УРВИ является более сложной административной процедурой:

  1. Обращение в уполномоченный орган: Подать заявление о предоставлении разрешения на УРВИ в орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта РФ, ответственный за вопросы градостроительства и архитектуры.
  2. Подготовка обоснования: К заявлению, как правило, прилагается пояснительная записка с обоснованием необходимости испрашиваемого ВРИ, описанием планируемой деятельности и ее потенциального влияния на окружающую среду и застройку.
  3. Прохождение публичных слушаний или общественных обсуждений: Уполномоченный орган организует процедуру публичных слушаний или общественных обсуждений по вопросу предоставления разрешения на УРВИ. В данной процедуре участвуют правообладатели смежных земельных участков, иные заинтересованные лица, представители органов власти. Результаты слушаний оформляются протоколом и заключением.
  4. Принятие решения: На основании результатов публичных слушаний/общественных обсуждений и представленных документов уполномоченный орган принимает решение о предоставлении разрешения на УРВИ или об отказе. Решение оформляется соответствующим актом.
  5. Регистрация в ЕГРН: В случае положительного решения, правообладатель участка обращается в Росреестр с заявлением о внесении сведений об изменении ВРИ в ЕГРН на основании полученного разрешения.
Этап 4: Актуализация наименования ранее установленного ВРИ

В случае, если ранее установленный ВРИ не соответствует актуальному Классификатору, но фактическое использование участка не меняется, может быть проведена процедура актуализации наименования ВРИ в ЕГРН. Порядок такой актуализации может быть установлен региональными или муниципальными нормативными актами и, как правило, предусматривает подачу соответствующего заявления в уполномоченный орган или орган регистрации прав.

Особенности изменения ВРИ арендованных земельных участков

Правообладатель, использующий земельный участок на праве аренды, также вправе инициировать процедуру изменения ВРИ. Однако данное правомочие ограничено:

  • Согласие собственника: Для изменения ВРИ арендованного участка, как правило, требуется письменное согласие собственника (арендодателя). Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, согласие выдает соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления.
  • Участки, предоставленные по результатам торгов: В соответствии с пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ, изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов, допускается только в случаях и порядке, которые предусмотрены договором аренды. Изменение ВРИ, не соответствующее целям предоставления участка, установленному по результатам торгов, может быть затруднено или невозможно без внесения изменений в договор аренды, что, в свою очередь, может потребовать проведения новых торгов.
Возможные препятствия и основания для отказа

В процессе изменения ВРИ могут возникнуть следующие трудности или быть получены отказы:

  • Несоответствие испрашиваемого ВРИ градостроительному регламенту: Наиболее частая причина отказа – желаемый ВРИ отсутствует в перечне основных или условно разрешенных для данной территориальной зоны в ПЗЗ.
  • Несоблюдение процедурных требований: Ошибки в оформлении заявления, неполный комплект документов, нарушение порядка проведения публичных слушаний (при запросе УРВИ).
  • Несоответствие характеристик участка требованиям ВРИ: Некоторые ВРИ могут иметь минимальные или максимальные требования к площади, конфигурации участка, которые не соблюдаются.
  • Негативные результаты публичных слушаний: При запросе УРВИ возражения заинтересованных лиц могут послужить основанием для отказа в выдаче разрешения.
  • Наличие обременений или ограничений: Ограничения, установленные при предоставлении участка (например, по результатам торгов), могут препятствовать изменению ВРИ.

Для минимизации рисков и повышения вероятности положительного исхода рекомендуется провести тщательную правовую экспертизу и, при необходимости, обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Ответственность за нецелевое использование земельного участка

Использование земельного участка с нарушением установленного ВРИ (нецелевое использование) является административным правонарушением, предусмотренным статьей 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ).

За данное правонарушение предусмотрены административные штрафы, размер которых зависит от категории субъекта и наличия определенной кадастровой стоимости участка:

  • Для граждан: от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; в случае, если кадастровая стоимость не определена, - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
  • Для должностных лиц: от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости, но не менее двадцати тысяч рублей; в случае, если кадастровая стоимость не определена, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
  • Для юридических лиц: от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости, но не менее ста тысяч рублей; в случае, если кадастровая стоимость не определена, - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Систематическое нецелевое использование участка может привести к более серьезным последствиям, вплоть до принудительного прекращения прав на земельный участок в судебном порядке.

Судебная практика по вопросам изменения ВРИ

Споры, связанные с установлением и изменением ВРИ, являются предметом активного рассмотрения в судах общей юрисдикции и арбитражных судах. Судебная практика играет важную роль в толковании и применении положений земельного и градостроительного законодательства.

Верховный Суд Российской Федерации неоднократно высказывал правовые позиции по вопросам, касающимся:

  • Права правообладателя самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ при наличии утвержденных ПЗЗ.
  • Ограничений на изменение ВРИ для арендаторов, получивших участки по результатам торгов.
  • Процедуры получения разрешений на условно разрешенные виды использования и оспаривания отказов в их предоставлении.
  • Соотношения ранее установленных ВРИ и действующего Классификатора.

Судебные споры могут возникать как по инициативе правообладателей участков, оспаривающих отказы уполномоченных органов в изменении ВРИ или предоставлении разрешения на УРВИ, так и по искам органов власти о принудительном прекращении прав в связи с нецелевым использованием. Анализ актуальной судебной практики имеет существенное значение для оценки перспектив изменения ВРИ и выработки правовой позиции.

Региональные особенности: Санкт-Петербург и Ленинградская область

Процедуры изменения ВРИ в Санкт-Петербурге как субъекте Российской Федерации – городе федерального значения, и в Ленинградской области имеют свои особенности, определяемые региональным законодательством и нормативными актами органов местного самоуправления.

  • Правила землепользования и застройки: В Санкт-Петербурге действуют единые ПЗЗ города, утверждаемые Правительством Санкт-Петербурга. В Ленинградской области ПЗЗ утверждаются на уровне муниципальных районов и городских округов. Именно в этих документах содержится исчерпывающий перечень допустимых ВРИ для каждой территориальной зоны.
  • Уполномоченные органы: В Санкт-Петербурге вопросы градостроительства и землепользования находятся в ведении профильных комитетов Правительства Санкт-Петербурга (например, Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитет имущественных отношений). В Ленинградской области уполномоченными органами могут выступать комитеты Правительства Ленинградской области (например, Комитет градостроительной политики) и администрации муниципальных образований. Подача заявлений на получение разрешений на УРВИ осуществляется в соответствующие уполномоченные органы.
  • Процедурные нюансы: Порядок проведения публичных слушаний или общественных обсуждений для получения УРВИ, а также порядок актуализации наименования ВРИ могут быть детально регламентированы региональными законами и муниципальными правовыми актами.

Субъектам земельных правоотношений, осуществляющим деятельность или владеющим участками в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, необходимо руководствоваться соответствующими региональными нормативными актами и местными ПЗЗ при планировании изменения ВРИ.

Позиция экспертного сообщества и тенденции развития законодательства

Экспертное сообщество в области земельного и градостроительного права отмечает, что, несмотря на наличие законодательной базы, процедуры изменения ВРИ,  получения УРВИ, остаются достаточно сложными и могут быть сопряжены с административными барьерами. Существует потребность в дальнейшем совершенствовании законодательства с целью повышения прозрачности, предсказуемости и эффективности данных процедур, особенно в контексте стимулирования инвестиционной активности и рационального использования земельных ресурсов. Наблюдаются тенденции к цифровизации административных процедур, включая возможность подачи заявлений и получения информации в электронном виде.

Ключевые выводы

При рассмотрении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка следует учитывать следующие ключевые моменты:

  • Обязательность проверки ВРИ и анализа ПЗЗ: До начала осуществления какой-либо деятельности на участке или его приобретения необходимо установить текущий ВРИ и внимательно изучить Правила землепользования и застройки для определения допустимых видов использования.
  • Различие процедур: Процедуры изменения основных/вспомогательных ВРИ и получения разрешения на условно разрешенные ВРИ существенно отличаются по сложности и требуют разного подхода.
  • Необходимость учета типа испрашиваемого ВРИ: Возможность изменения ВРИ напрямую зависит от перечня видов использования, предусмотренных для данной территориальной зоны в ПЗЗ.
  • Учет особенностей правового статуса участка: Изменение ВРИ арендованных участков имеет свои ограничения, особенно если право аренды получено по результатам торгов.
  • Важность соблюдения правового режима участка: Нецелевое использование земельного участка влечет применение мер административной ответственности.
  • Учет региональной специфики: Процедурные аспекты и уполномоченные органы могут различаться в зависимости от субъекта Российской Федерации, в том числе в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
  • Рекомендация обращения за профессиональной юридической помощью: В сложных случаях (запрос УРВИ, наличие спорных моментов, оспаривание отказов) целесообразно привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на земельном и градостроительном праве.

Заключение

Изменение вида разрешенного использования земельного участка является юридически значимой процедурой, требующей глубокого понимания нормативно-правовой базы и четкого соблюдения установленного порядка. Правильное определение и своевременное изменение ВРИ являются залогом законного, эффективного и экономически обоснованного использования земельного актива, а также позволяют избежать рисков, связанных с нарушением законодательства.

Судебную практику о смене вида разрешенного использования Вы найдете по ссылке.