Планы бизнеса меняются: вчера вы арендовали участок под гостиницу, а сегодня экономическая конъюнктура диктует необходимость развернуть на этой же земле санаторно-курортный комплекс. Для арендатора, особенно если земля находится в государственной или муниципальной собственности, изменение вида разрешенного использования (ВРИ) — это не просто формальность, а сложный юридический квест.

Вопреки распространенному заблуждению, право арендатора на смену ВРИ не является абсолютным. Даже если новый вид использования предусмотрен градостроительными регламентами, это не дает карт-бланш. На основе анализа актуальной судебной практики, включая разъяснения Верховного Суда РФ, разберем четыре ключевых условия, без соблюдения которых смена ВРИ невозможна.

Условие №1: Согласие арендодателя — краеугольный камень

Для арендатора всё начинается и заканчивается волей собственника земли. Вы можете быть уверены в рентабельности нового проекта и иметь на руках заключение о соответствии ПЗЗ, но без официального согласия арендодателя (органа власти) все эти аргументы не имеют силы.

Почему это так? Верховный Суд РФ (в частности, в Определении № 305-ЭС19-18488) неоднократно подчеркивал: арендатор обладает обязательственным правом, которое вытекает из договора. Изменение ВРИ — это изменение предмета договора аренды. Согласно фундаментальным принципам Гражданского кодекса, воля арендатора не может ущемлять права собственника и изменять существенные условия договора в одностороннем порядке.

Произвольное изменение использования участка, противоречащее договору, недопустимо. Эта позиция подтверждается многочисленной судебной практикой на уровне окружных и областных судов.

Практический вывод: Первый и самый главный шаг — это не подача заявления в Росреестр, а официальное обращение к арендодателю с мотивированной просьбой об изменении ВРИ и внесении соответствующих правок в договор аренды.

 

Условие №2: Соответствие градостроительным документам (ПЗЗ)

Это базовый фильтр, который необходимо пройти. Ваш новый желаемый ВРИ должен быть предусмотрен Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для той территориальной зоны, в которой находится ваш участок.

При этом важно, чтобы он относился к основным или условно разрешенным видам. Если оба вида (старый и новый) относятся к основным, как в примере с «гостиничным обслуживанием» и «санаторной деятельностью», это значительно упрощает обоснование, но не отменяет необходимости получения согласия арендодателя.

Условие №3: Соответствие участка предельным параметрам

Вид разрешенного использования — это не просто запись в реестре, а совокупность требований к деятельности. Градостроительный регламент для каждого ВРИ устанавливает предельные параметры: минимальную и максимальную площадь участка, коэффициенты застройки, отступы от границ.

Как указал Верховный Суд РФ в Обзоре практики от 14.11.2018 г., ВРИ не может быть изменен, если участок по своим размерам не соответствует требованиям, установленным для нового вида деятельности.

Пример: Вы не сможете изменить ВРИ на «размещение крупного торгового центра», если ПЗЗ для этого вида требуют участок площадью не менее 1 гектара, а ваш участок — всего 0,5 гектара.

Единственный выход в такой ситуации — проходить сложную процедуру получения разрешения на отклонение от предельных параметров, что требует отдельных публичных слушаний и не гарантирует успеха.

Условие №4: Процедура предоставления участка — «призрак прошлого»

Это самый тонкий и часто упускаемый из виду момент. Возможность смены ВРИ напрямую зависит от того, как именно вам был предоставлен участок изначально.

  1. Участок получен на аукционе (торгах). В этом случае изменение ВРИ запрещено законом (ч. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). Вид разрешенного использования был существенным условием торгов, от которого зависела цена и круг участников. Изменить его после — значит нарушить принципы конкуренции.
  2. Участок предоставлен без торгов (например, для реализации масштабного инвестпроекта или с предварительным согласованием места размещения объекта). Здесь изменение ВРИ возможно, но с критической оговоркой: новый вид использования не должен предполагать обязательную процедуру торгов, которой вы избежали при получении участка.

Пример из судебной практики: Арендатор получил участок без торгов под «размещение объекта по оказанию услуг». Позже он попытался изменить ВРИ на «индивидуальное жилищное строительство». Суды отказали, так как участки под ИЖС предоставляются исключительно через аукционы. Такая смена ВРИ была расценена как попытка обойти установленную законом процедуру.

 

Пошаговый алгоритм действий для арендатора

  1. Проведите внутренний аудит. Проверьте договор аренды: был ли он заключен по результатам торгов? Изучите ПЗЗ вашего муниципалитета: предусмотрен ли желаемый ВРИ как основной и соответствует ли ваш участок его предельным параметрам?
  2. Подготовьте официальное обращение. Направьте в адрес арендодателя (местной администрации) письмо с просьбой об изменении ВРИ. Обоснуйте свою просьбу с точки зрения развития бизнеса и соответствия градостроительным планам территории.
  3. Заключите дополнительное соглашение. При получении согласия арендодателя следующим шагом будет подписание дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет зафиксирован новый вид разрешенного использования.
  4. Дождитесь внесения изменений в ЕГРН. На основании подписанного соглашения и своего решения арендодатель, как орган публичной власти, обязан в порядке межведомственного взаимодействия направить сведения в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Итог: Смена ВРИ для арендатора — это всегда диалог и согласование с собственником, а не реализация одностороннего права. Успех зависит от совокупности факторов: от отсутствия запрета в законе (как в случае с аукционами) до грамотно выстроенной коммуникации с арендодателем и полного соответствия всем градостроительным нормам.