Вопрос изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков является одним из центральных в сфере земельно-имущественных отношений. Право собственника или арендатора на смену ВРИ зачастую сталкивается с административными барьерами и неоднозначным толкованием законодательства. «Обзор практики рассмотрения судами дел связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (далее — Обзор) позволяет выявить ключевые правовые позиции судов и определить границы прав правообладателей и полномочий органов власти.

1. Право выбора ВРИ как основной принцип, установленный законодательством

Фундаментальное право правообладателя земельного участка самостоятельно выбирать вид разрешенного использования закреплено в нескольких нормативных актах. Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом выбирается правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований.

Эту позицию подтверждает и судебная практика, проанализированная в Обзоре. В одном из дел суд кассационной инстанции признал незаконным отказ органа регистрации прав в учете изменений ВРИ. Регистратор требовал предоставить акт органа власти об изменении ВРИ, однако суд указал, что такое требование не основано на законе.

Ключевой вывод суда: Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ и пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, если выбранный вид использования относится к основным или вспомогательным, установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территориальной зоны, то для его изменения не требуется издание отдельного акта органа власти. Собственник реализует свое право путем подачи заявления в орган регистрации прав.

Таким образом, если желаемый ВРИ указан в ПЗЗ как основной для вашей территориальной зоны, отказ Росреестра или требование дополнительных документов от администрации являются неправомерными.

2. Критическое ограничение: изменение ВРИ для участков, арендованных по результатам торгов

Наиболее значимое и часто встречающееся ограничение, отраженное в Обзоре, касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду по результатам торгов (аукциона).

Правовая позиция судов: Арендатор земельного участка, заключивший договор по результатам торгов, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды.

В рассмотренном примере Общество «П» арендовало участок по итогам торгов с ВРИ «строительство многоквартирного дома 4-5 этажей». Впоследствии общество обратилось в администрацию с требованием изменить ВРИ на «строительство многоквартирного дома 5-9 этажей». Суды всех инстанций признали отказ администрации законным.

Аргументация суда:

  1. Существенное условие договора. Предметом торгов является право на заключение договора аренды конкретного земельного участка с заранее определенными параметрами, включая ВРИ. Этот вид использования является существенным условием договора, определяющим как начальную цену торгов, так и обязанности арендатора.
  2. Нарушение принципов торгов. Изменение ВРИ после заключения договора по результатам аукциона фактически меняет предмет договора. Это нарушает принципы равноправия участников, справедливости и создает для победителя торгов необоснованные преференции по сравнению с другими лицами, которые могли бы участвовать в аукционе, если бы изначально был заявлен другой ВРИ (например, под 9-этажный дом, который имеет иную экономическую привлекательность).
  3. Единство судьбы участка и объекта. Земельный кодекс (подпункт 8 пункта 1 статьи 1) и Градостроительный кодекс устанавливают принцип единства правового режима земельных участков и объектов, которые на них строятся. Изменение этажности с 5 до 9 этажей является существенным изменением характеристик объекта, которое не было предусмотрено условиями аукциона.

Следовательно, для арендаторов государственных и муниципальных земель способ приобретения права на участок (посредством торгов) является определяющим фактором, который блокирует возможность последующего изменения ВРИ.

3. Зависимость возможности изменения ВРИ от способа приобретения прав на участок

Обзор подчеркивает, что суды кассационной инстанции уделяют пристальное внимание не только соответствию градостроительному регламенту, но и юридической истории участка. В одном из дел суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование истца об изменении ВРИ, исходя из того, что ПЗЗ это допускает. Однако суд кассационной инстанции отменил эти решения.

Позиция кассационного суда: Необходимо учитывать способ приобретения прав на земельный участок. Возможность изменения вида разрешенного использования не должна ставиться в отрыв от процедур приобретения прав на землю. Это позволяет согласовать частные интересы правообладателя с государственными и общественными интересами, обеспечивая комплексное и устойчивое развитие территорий (статьи 1, 7, 85 ЗК РФ; статьи 1, 37 ГрК РФ).

Этот тезис обобщает предыдущий пункт о торгах, но расширяет его, указывая, что любые специфические условия предоставления участка (например, для конкретных льготных категорий граждан или для реализации масштабного инвестиционного проекта) могут накладывать ограничения на смену ВРИ.

4. Процедура для условно разрешенного вида использования (УРВИ)

Чтобы получить разрешение на условно разрешенный вид использования (например, построить магазин в жилой зоне, если это допускается ПЗЗ как УРВИ), администрация обязана провести общественные обсуждения или публичные слушания. Принятие решения — как положительного, так и отрицательного — без соблюдения этой процедуры является незаконным. Суды отменяют такие решения, поскольку они нарушают права граждан на участие в градостроительной деятельности и не учитывают интересы местного сообщества.

5. Несамостоятельность вспомогательного вида использования

Вспомогательный вид разрешенного использования (например, парковка, гараж, склад) не может быть основным. Нельзя получить или использовать земельный участок только для вспомогательной цели. Вспомогательный вид всегда должен быть привязан к основному или условно разрешенному виду использования, расположенному на том же участке. Например, нельзя получить участок просто под автостоянку (вспомогательный вид), если на нем не будет основного объекта — торгового центра или офисного здания.

6. "Дедушкина оговорка" при смене градостроительного регламента

Если вы законно использовали свой участок, а потом власти изменили правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и ваш вид использования перестал им соответствовать, вы имеете право продолжать использовать участок и расположенные на нем объекты как раньше, без ограничения по срокам. Вас не могут заставить снести здание или изменить вид деятельности. Исключение составляют только те случаи, когда такое использование создает прямую угрозу безопасности для жизни и здоровья людей, экологии или объектам культурного наследия.

 

Выводы и практические рекомендации

На основе анализа судебной практики, изложенной в Обзоре, можно сформулировать следующие рекомендации:

  1. Для собственников: Ваше право на выбор любого основного или вспомогательного ВРИ, предусмотренного ПЗЗ, является безусловным. Требование от органов власти получать на это отдельное разрешение незаконно.
  2. Для арендаторов (участки по торгам): Будьте готовы к тому, что изменить ВРИ, установленный в аукционной документации и договоре аренды, практически невозможно. Отказ администрации в этом случае будет поддержан судом. Планируйте хозяйственную деятельность строго в рамках того ВРИ, с которым вы выиграли торги.
  3. Изучайте документы: Перед подачей любых заявлений тщательно изучите Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования. Убедитесь, что ваш участок находится в нужной территориальной зоне и желаемый ВРИ предусмотрен ее градостроительным регламентом.
  4. Учитывайте историю участка: Суды придают большое значение тому, как и на каких условиях были приобретены права на земельный участок. Это может стать решающим фактором в споре с уполномоченным органом.

Заключение

Анализ судебной практики по делам об изменении вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков выявляет четкий и прагматичный подход судов, в основе которого лежит баланс между частными правами собственников и публичными интересами в сфере градостроительного развития.

С одной стороны, судебная практика подтверждает безусловное право собственника самостоятельно выбирать основной или вспомогательный вид использования из числа тех, что предусмотрены градостроительным регламентом (ПЗЗ). Попытки административных или регистрирующих органов установить для этого дополнительные барьеры, требуя получения специальных разрешений, последовательно признаются судами незаконными. Это защищает правообладателей от произвола и формализма.

С другой стороны, это право не является абсолютным и существенно ограничивается способом приобретения прав на участок. Наиболее ярким примером является невозможность изменения ВРИ для земельных участков, предоставленных в аренду по результатам торгов. В таких случаях суды занимают жесткую позицию: вид разрешенного использования является ключевым элементом предмета торгов и последующее его изменение подрывает принципы конкуренции и равноправия участников.

Таким образом, судебная практика формирует двухуровневый критерий для оценки правомерности изменения ВРИ:

  1. Формальное соответствие градостроительному регламенту (ПЗЗ).
  2. Юридическая история участка и способ приобретения прав на него.

Именно сочетание этих двух факторов определяет исход спора. Для правообладателей это означает, что перед инициированием процедуры смены ВРИ необходимо проводить комплексный анализ: не только изучить ПЗЗ, но и тщательно оценить правоустанавливающие документы на предмет наличия ограничений, вытекающих из условий предоставления участка. Такой подход позволяет избежать заведомо проигрышных судебных процессов и действовать в строгом соответствии с устоявшейся правовой логикой.

Больше информации о виде разрешенного использования земельного участка Вы найдете по ссылке.